ΣτΕ: Η εκκίνηση εργασιών εκσκαφής καθορίζει την τύχη των οικοδομικών αδειών και bonus δόμησης

Ο κύβος ερρίφθη από το Συμβούλιο της Επικρατείας, και το τοπίο για τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν βάσει του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) και των bonus δόμησης, αλλά τα ακίνητα δεν έχουν ολοκληρωθεί, γίνεται πλέον πιο ξεκάθαρο. Κλειδί στην όλη υπόθεση αποτελεί ο χρόνος εκκίνησης των εργασιών εκσκαφής, καθώς και ο τρόπος πιστοποίησης αυτής της εκκίνησης, η οποία πρέπει να έχει πραγματοποιηθεί έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024.

Μέχρι στιγμής, επισήμως τουλάχιστον, δεν υπάρχουν αντιδράσεις, αν και αναλυτές αναφέρουν ότι η απόφαση αυτή συνιστά ένα βήμα προς την αποκατάσταση της ομαλότητας στην αγορά, έστω και αν αυτή ήρθε μέσα από μία βίαιη αλλαγή των δεδομένων και των ψηφισμένων νόμων. Το επόμενο διάστημα θα φανεί κατά πόσο απαιτούνται νέες διευκρινίσεις από την Πολιτεία ή τα δικαστήρια. Σε κάθε περίπτωση, όπως τονίζουν οι αναλυτές, πρόκειται για ένα αποφασιστικό βήμα, αλλά σε καμία
περίπτωση δεν είναι το τελευταίο.

Η δημοσιοποίηση της απόφασης του ΣτΕ αφορά τη συνταγματικότητα των διατάξεων του ΝΟΚ που επηρεάζουν τη δυνατότητα εφαρμογής των bonus δόμησης για την ανέγερση νέων κτηρίων. Μία από τις πιο κρίσιμες πτυχές της απόφασης είναι η έναρξη εργασιών για την υλοποίηση των οικοδομικών αδειών, καθώς αυτή καθορίζει τη μοίρα χιλιάδων ακινήτων και την πορεία του κατασκευαστικού τομέα συνολικά.

Συγκεκριμένα, η απόφαση του ΣτΕ διευκρινίζει ότι «έναρξη υλοποίησης» των οικοδομικών εργασιών θεωρείται η εκκίνηση των εργασιών εκσκαφής. Είναι απαραίτητο να υπάρχει τεκμηρίωση για τον χρόνο αυτής της έναρξης, η οποία μπορεί να αποδειχθεί με τη γνωστοποίηση της έναρξης εργασιών σε αρμόδια διοικητική αρχή ή μέσω της υποβολής Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) στο σύστημα ΕΦΚΑ. Η γνωστοποίηση ή η υποβολή αυτών των στοιχείων πρέπει να έχει πραγματοποιηθεί έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ώστε να θεωρηθεί ότι οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει και να μην επηρεαστούν από τα νέα μέτρα της απόφασης. Η απόφαση επισημαίνει ότι δεν αρκεί η απλή έκδοση της οικοδομικής άδειας ή η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων υπηρεσιών, καθώς αυτά δεν αποδεικνύουν την πραγματική έναρξη των οικοδομικών εργασιών. Αυτή η διευκρίνιση είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς επιλύει αμφιβολίες σχετικά με τα κριτήρια που καθορίζουν την έναρξη των έργων και τις συνέπειες για τις οικοδομικές άδειες που δεν έχουν ακόμα ξεκινήσει.

Αντίστοιχα, η απόφαση του ΣτΕ προβλέπει ότι οι οικοδομικές άδειες οι οποίες είχαν προσβληθεί από δήμους ή άλλους φορείς στα δικαστήρια πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024 μπορούν να ακυρωθούν, ακόμα και αν είχαν ξεκινήσει οι εργασίες κατασκευής. Αυτό αποτελεί μία σημαντική διάσταση της απόφασης, καθώς καθορίζει ότι η αντισυνταγματικότητα των διατάξεων του ΝΟΚ μπορεί να έχει επιπτώσεις στις οικοδομικές άδειες που βρίσκονται σε νομική εκκρεμότητα. Η απόφαση υπογραμμίζει
την ανάγκη για σεβασμό στο δικαίωμα των πολιτών για δικαστική προστασία, ενδεχομένως ακυρώνοντας άδειες που είχαν εκδοθεί υπό αμφισβητούμενες συνθήκες.

Ένα ακόμη σημαντικό σημείο της απόφασης αφορά τις διατάξεις του ΝΟΚ σχετικά με τη δόμηση και τη χρήση του χώρου. Η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματική την απόφαση να μην προσμετρούνται στο συντελεστή δόμησης ο χώρος των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και ο χώρος του δώματος της οικοδομής, εφόσον αυτός είναι 35 τ.μ. και έχει κύρια χρήση. Επίσης, η απόφαση έκρινε αντισυνταγματική την εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, ενώ δεν βρήκε αντίθετη στο Σύνταγμα τη μη προσμέτρηση των κλιμακοστασίων και των έρκερ στο συντελεστή δόμησης.

Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα σημεία της απόφασης είναι η στάση του ΣτΕ απέναντι στα bonus δόμησης. Η απόφαση βασίζεται στην αρχή ότι τα κίνητρα δόμησης δεν πρέπει να εφαρμόζονται οριζόντια, δηλαδή χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι τοπικές ιδιαιτερότητες και ο πολεοδομικός σχεδιασμός κάθε περιοχής. Σύμφωνα με την απόφαση, τα bonus δόμησης δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας μέσω της έκδοσης οικοδομικών αδειών, αλλά ο πολεοδομικός νομοθέτης οφείλει να τα ενσωματώσει στον τοπικό σχεδιασμό. Αυτό σημαίνει ότι ο τοπικός σχεδιασμός
πρέπει να αναλύει τις συνέπειες των bonus δόμησης για το οικιστικό περιβάλλον της περιοχής και να τις τεκμηριώνει με επιστημονικές μελέτες, λαμβάνοντας υπόψη τη φυσιογνωμία κάθε οικισμού.

Έτσι, η εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ πρέπει να συμβαδίζει με τους ειδικούς όρους δόμησης κάθε περιοχής, χωρίς να παραβιάζει το άρθρο 24 του Συντάγματος, το οποίο αφορά την προστασία του περιβάλλοντος και τη βιώσιμη ανάπτυξη. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι οι τοπικές αρχές θα έχουν αυξημένη ευχέρεια να εφαρμόζουν τα bonus δόμησης με βάση τις ανάγκες και τις συνθήκες της περιοχής τους, αντί να ακολουθούν μια «οριζόντια» προσέγγιση, καταγράφει το newsbeast.gr.